하반기 부동산시장은 요동치고 있습니다. 특히 DSR 규제 강화, 금리 인하, 그리고 3단계 스트레스 테스트의 도입은 시장 전반에 영향을 미칠 전망입니다. 내집마련의 실수요자는 대출 제한과 부담 증가로 어려움을 겪는 반면, 강남권 고가 아파트 시장은 여전히 '무풍지대'로 우상향이 지속될 것인지 투자자의 이목이 쏠리고 있습니다. 하반기 부동산 시장을 읽는 키워드는 단연 세가지 입니다. DSR 규제 강화, 엄격한 대출심사를 나타내는 3단계 스트레스 테스트, 기준금리인하입니다.
DSR 규제 강화란?
DSR 규제 강화는 올해 하반기 내집마련의 가장 큰 걸림돌입니다. 참고로, DSR(총부채원리금상환비율)은 '내가 갚아야 할 모든 대출의 원리금'을 '내 연소득'으로 나눈 비율입니다. 예를 들어, 연 소득이 5천만 원이고, 연간 갚아야 할 대출 원리금이 2천만 원이라면 DSR은 40%입니다. 정부가 DSR 규제를 강화한다는 것은 이 비율이 일정 수준(예: 40%)을 넘지 않도록 대출 한도를 줄인다는 뜻입니다. 즉, 내 소득이 적을수록 빌릴 수 있는 돈도 적어져, 실수요자 입장에선 내 집 마련이 더 어려워지는 셈입니다.
자영업자의 폐업률은 사상 최고치를 경신하고 있는데 정책은 따로 놀고 있는 듯 합니다.
정부는 총부채원리금상환비율(DSR)을 강화해 다주택자의 추가 대출을 막고 실수요자 위주로 시장을 재편하려는 의도를 보이고 있습니다. 그러나 이로 인해 실수요자조차도 대출에 어려움을 겪고 있습니다. 서울의 중저가 아파트 거래는 급감하고 있습니다.
기준금리인하
기준금리 인하는 시장에 일부 긍정적인 신호를 주고 있습니다. 한국은행은 경기 부양을 위해 기준금리를 한 차례 인하하며 대출금리도 소폭 하락했습니다. 다만, DSR 규제 강화와 맞물려 그 효과는 제한적입니다. 시장에서는 금리 인하로 수요가 살아날 것으로 기대했습니다. 실제로 금융 규제로 인해 반쪽짜리 효과에 그치고 있습니다. 오랫만의 기준금리 인하도 실수요자들에겐 남의 이야기로만 들리고 있습니다.
3단계 스트레스 테스트란?
셋째, 3단계 스트레스 테스트의 도입은 금융기관의 대출 심사를 더 까다롭게 만듭니다. 스트레스 테스트는 대출 심사를 할 때, 지금의 금리만 보는 게 아니라 '앞으로 금리가 얼마나 더 오를 수 있을지'를 세 단계(낮음, 보통, 높음)로 가정해 평가하는 방식입니다. 즉, 대출을 받는 사람이 나중에 금리가 오르더라도 갚을 수 있는지를 미리 계산하는 것이죠. 예를 들어, 지금은 연 4% 금리지만, 나중에 5.5% 또는 7%까지 오를 가능성을 모두 따져서 대출 가능 금액을 줄이는 겁니다. 그만큼 대출이 더 까다로워지고, 실수요자에게는 부담이 늘어납니다.
이는 전반적인 대출 가능성을 줄이며 주택 시장의 하향 안정화에 기여할 수 있으나, 동시에 실수요자의 부담을 더욱 가중시키고 있습니다.
한편, 강남권 고가 아파트는 여전히 규제에 둔감한 모습을 보이고 있습니다. 초고가 아파트는 현금 부자 중심의 거래가 이뤄지고 있어 DSR 규제 강화나 금리 변화에 큰 영향을 받지 않습니다. 오히려 이러한 환경은 고가 주택에 대한 희소성만 높일 뿐입니다.
하반기 부동산시장은 DSR 규제 강화, 금리 인하, 3단계 스트레스 테스트라는 복합적 요인이 얽히며 실수요자 중심 시장의 부담을 키우고 있습니다. 특히 중저가 주택 시장은 위축되는 반면, 고가 아파트 시장은 무풍지대처럼 개별적으로 움직이고 있습니다. 이러한 양극화 현상은 당분간 지속될 것으로 보입니다. 자산격차는 더욱 벌어질 전망입니다.